Bezumowne korzystanie z nieruchomości może podlegać VAT

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług obejmuje odpłatną dostawę towarów oraz odpłatne świadczenie usług. Definicja świadczenia usług, zawarta w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, ma charakter szeroki i obejmuje nie tylko aktywne działania podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od określonych czynności albo do tolerowania określonego stanu rzeczy. Z tego względu problematyka opodatkowania VAT bezumownego korzystania z nieruchomości budzi wątpliwości interpretacyjne, zwłaszcza w zakresie rozróżnienia pomiędzy wynagrodzeniem za świadczenie usług a odszkodowaniem pozostającym poza zakresem VAT.

Problem ten pojawia się najczęściej wtedy, gdy dotychczasowy użytkownik nadal faktycznie włada nieruchomością, a właściciel domaga się z tego tytułu określonych kwot. W obrocie prawnym świadczenia te bywają określane jako „wynagrodzenie za bezumowne korzystanie” albo „odszkodowanie”. Na gruncie VAT rozróżnienie to jest kluczowe, ponieważ tylko wynagrodzenie za świadczenie usług podlega opodatkowaniu, podczas gdy odszkodowanie co do zasady pozostaje poza zakresem tego podatku.

W tym kontekście Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że bezumowne korzystanie z nieruchomości może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W interpretacji indywidualnej z 17 lutego 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.914.2025.2.IK, organ podatkowy jednoznacznie wskazał, że w sytuacji, w której właściciel nieruchomości – choćby w sposób dorozumiany – toleruje dalsze korzystanie z niej przez inny podmiot i pobiera z tego tytułu określone należności, dochodzi do odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT. Otrzymywane kwoty nie mają wówczas charakteru odszkodowania pozostającego poza zakresem opodatkowania, lecz stanowią wynagrodzenie za usługę polegającą na tolerowaniu korzystania z nieruchomości, co skutkuje obowiązkiem rozliczenia VAT.

Sprawa rozpatrywana przez Dyrektora KIS dotyczyła podatnika, który po wygaśnięciu umowy obciążał kontrahenta kwotami określanymi jako należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Podatnik twierdził, że sprzeciwiał się dalszemu użytkowaniu nieruchomości, a pobierane kwoty miały wyłącznie charakter odszkodowawczy. Organ podatkowy nie zgodził się z taką oceną, wskazując, że na gruncie VAT decydujące znaczenie mają faktyczne okoliczności sprawy, a nie nazwa nadana świadczeniu przez strony.

Kluczowe jest bowiem ustalenie, czy właściciel w rzeczywistości tolerował dalsze korzystanie z nieruchomości. Jak podkreślił organ interpretacyjny: „(…) gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W takich bowiem okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję odpłatności za świadczenie usług (…)”.

Powyższe oznacza, że gdy właściciel wyraża zgodę na dalsze korzystanie z nieruchomości oraz nie podejmuje żadnych dodatkowych kroków, taka zgoda, nawet jeżeli nie ma formy umowy, prowadzi do powstania stosunku zobowiązaniowego, w ramach którego jedna strona toleruje określony stan rzeczy, a druga uzyskuje z tego tytułu wymierną korzyść. Organ podatkowy wskazał jednocześnie, że w takich okolicznościach pobierane kwoty nie spełniają przesłanek odszkodowania w rozumieniu prawa cywilnego. Nie są one bowiem rekompensatą za szkodę powstałą wskutek bezprawnego działania, lecz stanowią ekwiwalent za możliwość dalszego korzystania z nieruchomości. Pomiędzy świadczeniem właściciela polegającym na tolerowaniu korzystania z nieruchomości a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje bezpośredni i wyraźny związek, co przesądza o odpłatnym charakterze świadczenia. W efekcie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jednoznacznie przesądził, że w przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości za dorozumianą zgodą właściciela mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych. Oznacza to, że pobierane należności powinny być dokumentowane fakturami VAT, a ich charakter nie pozwala na traktowanie ich jako odszkodowania pozostającego poza zakresem VAT.

Tożsame stanowisko zajął Dyrektor KIS w interpretacji z 18 marca 2021 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.40.2021.2.ASY.

Odmiennym zdarzeniem jest natomiast sytuacja, w której właściciel nieruchomości nie tylko nie wyraża zgody na dalsze korzystanie, lecz podejmuje realne i konsekwentne działania zmierzające do odzyskania władztwa nad rzeczą. Wystąpienie z wezwaniem do wydania nieruchomości, a następnie z powództwem sądowym, stanowi jednoznaczną manifestację braku woli świadczenia jakiejkolwiek usługi. W takim przypadku pomiędzy stronami nie istnieje żaden jawny ani dorozumiany stosunek prawny, który mógłby być podstawą do uznania istnienia świadczenia wzajemnego. Otrzymywane kwoty – nawet jeżeli określane są jako „wynagrodzenie” – mają w istocie charakter odszkodowawczy i stanowią rekompensatę za pozbawienie właściciela możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej z 6 czerwca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.293.2025.1.KO, w której Dyrektor KIS uznał, że otrzymane płatności na rzecz Powiatu, który po wygaśnięciu umowy najmu konsekwentnie dąży do odzyskania lokalu i prowadzi spór sądowy o wydanie nieruchomości, nie podlegają podatkowi VAT. Organ podkreślił, że w warunkach aktywnego sprzeciwu właściciela nie można mówić o tolerowaniu określonego stanu rzeczy, a tym samym o świadczeniu usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Tożsame stanowiska zajął organ podatkowy w interpretacjach o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.765.2024.1.MMA z 9 stycznia 2025 r. oraz 0111-KDIB3-1.4012.757.2022.1.KO z 10 stycznia 2023 r.

Jednocześnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 lutego 2024 r., sygn. I FSK 694/20, stwierdził, że wezwanie drugiej strony umowy do wydania nieruchomości stanowi czynność, w której podmiot aktywnie dąży do odzyskania nieruchomości. W związku z czym, jak stwierdził sąd „(…) od czasu wystosowania wezwania do wydania nieruchomości do czasu podpisania nowej umowy nie można uznać, że Miasto godziło się na bezumowne korzystanie z nieruchomości. Świadczenia za ten okres nie podlegają opodatkowaniu VAT”. 

Istotne znaczenie ma również sytuacja całkowitej bierności właściciela, rozumianej jako brak wiedzy o faktycznym zajmowaniu nieruchomości przez osobę trzecią. W takim przypadku brak jest jakiegokolwiek elementu woli po stronie właściciela, który mógłby zostać zakwalifikowany jako zgoda – nawet dorozumiana – na korzystanie z nieruchomości. Skoro właściciel nie ma świadomości korzystania z rzeczy, nie może jednocześnie tolerować określonego stanu faktycznego ani świadczyć usługi w rozumieniu przepisów o VAT. Ewentualnie otrzymane świadczenia pieniężne mają wówczas charakter czysto odszkodowawczy i pozostają poza zakresem opodatkowania VAT.

Zestawienie powyższych stanowisk prowadzi do wniosku, że kluczowym kryterium decydującym o opodatkowaniu bezumownego korzystania z nieruchomości podatkiem VAT nie jest sama bezumowność, lecz istnienie zgody właściciela – wyraźnej lub dorozumianej – oraz jego faktyczne zachowanie. Tolerowanie korzystania z nieruchomości przy jednoczesnym pobieraniu opłat prowadzi do powstania odpłatnego świadczenia usług, natomiast aktywny sprzeciw lub brak świadomości korzystania wykluczają istnienie stosunku zobowiązaniowego i skutkują kwalifikacją otrzymanych kwot jako odszkodowania niepodlegającego VAT.

W praktyce oznacza to, że o skutkach podatkowych decydują konkretne okoliczności faktyczne, w szczególności zakres działań podejmowanych przez właściciela w celu odzyskania nieruchomości lub – przeciwnie – ich brak. Granica pomiędzy opodatkowanym świadczeniem usług a świadczeniem odszkodowawczym pozostającym poza VAT przebiega nie tyle na poziomie formalnych deklaracji stron, ile rzeczywistego sposobu postępowania właściciela nieruchomości.

Ważne zastrzeżenie dotyczące informacji

Uprzejmie informujemy, że niniejsza informacja nie stanowi usługi doradztwa prawnego
i jest zgodna ze stanem prawnym na dzień jej przygotowania.